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拍品存在权利瑕疵的相关法律问题

发布日期:[2013-5-24]    共阅[0]次   【打印此页】 【返回】 【关闭
   
     

所谓权利瑕疵,是指“所给付之权利,带有依契约之约定不应带有之负担。”我国《合同法》第150条规定:“出卖人就交付的标的物,负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。”据此,拍卖中的权利瑕疵担保义务,是指委托方、拍卖人对买受人所负有的、任何第三人不能就拍卖标的物主张权利的义务。拍品存在权利瑕疵,使得买受人对竞得的物品或财产权利所拥有的所有权处于一种不确定的状态,纠纷随之产生。
权利瑕疵分类:
    
可能出现第三人向买受人主张权利的情形,大致有以下几类:
    
一、标的物的所有权全部属于第三人,如拍卖他人之物。
    
所有权者,乃于法律规定范围内,对于所有物永久全面与整体支配之物权。所有权的权能包括占有、使用、处分和收益。法律保护财产所有权人的合法权益,委托方将自己没有所有权亦没有处分权的特定物品或财产权利委托拍卖的,应依法承担责任;拍卖人知道或应当知道委托人无所有权亦无处分权而接受委托的,同样应承担相应责任,承担责任的主要形式为:恢复原状、赔偿损失。
    
本人亲历过一事,某拍卖行受法院委托拍卖一套房产,拍卖公告刊登次日,所有权人便上门问罪来了。原来,债权人依据生效判决向法院申请执行“张三”财产,法院从房管部门信息库中查询得知张三有一套房产,即委托拍卖,但此“张三”非彼“张三”,同名同姓而已。拍卖遂告终止。 
    
二、标的物的权利部分属于第三人,如未得其他共有人同意而拍卖共有物。
    
一物不得存在多个所有权,但一个所有权可以由两个或两个以上的人共同享有。按照我国《民法通则》第78条规定,共有分按份共有和共同共有两种形式。在按份共有关系中,各共有人依其份额享有权利并承担义务;在共同共有关系中,各共有人则不分份额共同地享有权利并承担义务。无论是哪种形式的共有,共有人对共有物都享有占有、使用、收益及处分的权利,其中对共有物的处分,必须得到全体共有人的同意。 
    
某对夫妻正闹离婚。丈夫甲持房产证到拍卖行委托拍卖一套住宅,该住宅为婚内购置,产权证上权利人为甲,并未注明其妻为共有人。拍卖会上丙竞得该房产,乙得知消息诉至法院,要求确认拍卖无效。
三、 标的物的权利受第三人(抵押权人、承租人)权利的限制,6 如拍卖抵押物或拍卖租赁物的。
    
抵押,是指债务人或者第三人不转移对财产的占有,将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。以土地房产、机动车辆、机器设备作为抵押物的,应当办理抵押物登记,登记部门分别为土地房产管理局、车辆管理所、工商局,其他财产作抵押物的,可到公证部门登记。法律规定,当事人未办理抵押物登记的,不得对抗第三人。《担保法》第四十九条规定:“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效”。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十五条,人民法院可以对已经设定抵押的财产采取查封、扣押等财产保全或者执行措施,但不影响抵押权的效力。人民法院可以委托拍卖,拍卖所得价款在抵押权人优先受偿后,余额部分用于清偿申请执行人的债权。这里需要强调一点,普通债权人或顺位在后之优先受偿人申请拍卖债务人财产时,如其拍卖所得价款,在清偿优先受偿权及执行费用后已无剩余,不得实施拍卖,此即“无益拍卖之禁止”。 
    
某拍卖行受外省某法院委托拍卖本市一处房产,法院出示了判决书及查封证明。公民甲竞得拍品,但在办理产权时房管部门却告知:法院查封前该房产已抵押给本市工商银行,银行解除抵押前无法办理过户。而工商银行自然不同意解除抵押,且要求行使抵押权。甲无法取得房屋产权,遂起诉拍卖行。 
    
质押权人、留置权人主张对拍品拥有权利的情况几乎不可能出现,故不作讨论。至于承租人主张其对拍品有优先购买权,详见拙作《拍卖中的承租人优先购买权问题》,本文不再赘述。
    
四、标的物被司法或行政机关限制转让,如拍卖标的物的。
    
人民法院依民事法律关系中债权人的申请作出裁定,查封、冻结债务人的财产,其目的有二:一是限制债务人对该财产的使用、处分,促使其尽快履行债务;二是债务人在法律文书规定的履行期限内仍不履行债务的,可以拍卖、变卖其被查封、冻结的财产以清偿债务。查封的手段一般是张贴封条,土地房产、机动车辆应分别书面通知土地房产管理局、车辆管理所并请求协助限制转让,某些特殊物品的查封要注意,比如锅炉,必须通知劳动部门并请求协助限制转让。 
    
在沿海城市,我们经常会接触到一个名词“海关监管”。海关监管货物,是指自进境之日起至办结海关手续为止的进口货物,自向海关申报起至出境止的出口货物,自进境起至出境止的过境、转运、通运货物,以及保税货物,暂时进出口货物和其他尚未办结海关手续的进出境货物。如来料加工项下进口的料件,加工成品出口之前均接受海关监管;如外商投资企业享受减免税优惠进口的机器设备和其他物资,限本企业自用,超过一定年限后,方可向海关申请解除监管。《海关法》第三十七条规定:“海关监管货物,未经海关许可,不得开拆、提取、交付、发运、调换、改装、抵押、质押、留置、转让、更换标记、移作他用或者进行其他处置。人民法院判决、裁定或者有关行政执法部门决定处理海关监管货物的,应当责令当事人办结海关手续”。 
      1999
6月,某法院委托拍卖行拍卖一台资企业的三台机器,另一台商廖某竞拍成功。后法院查明这三台机器均属免税进口,拍卖时尚在海关监管期内,于是根据《民事诉讼法》第二百一十四条规定,法院作出裁定,撤销拍卖,要求买受人退还机器,领回拍卖款及利息。廖某不服,以拍卖程序合法、且海关已解除监管为由诉至法院,要求确认有效,但一审、二审均被驳回。
拍卖法的适用
    
拍卖是一种特殊形式的买卖,按照特殊法优于一般法的原则,凡与拍卖有关的纠纷,应优先适用《拍卖法》。
《拍卖法》第六十一条“拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定,未说明拍卖标的的瑕疵,给买受人造成损害的,买受人有权向拍卖人要求赔偿;属于委托人责任的,拍卖人有权向委托人追偿。拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或品质的,不承担瑕疵担保责任”。需要强调的是,拍品存在权利瑕疵,买受人不能依此条要求赔偿,拍卖人亦不能依此条寻求免责。该条文针对的只是拍品的真伪或品质上的瑕疵。拍卖行切不可认为只要拍卖前宣布了瑕疵免责声明就万事大吉。
    
《拍卖法》第五十八条“委托人违反本法第六条的规定,委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或财产权利的,应当依法承担责任。拍卖人明知委托人对拍卖的物品或财产权利没有所有权或者依法不得处分的,应当承担连带责任”。拍品存在权利瑕疵,应适用此条规定。
明知拍品存在瑕疵,拍卖人需承担连带责任,反之,只要拍卖人能证明其对权利瑕疵不明知,就不应承担责任。这一点似乎不难做到,只要委托拍卖合同、委托方出具的其他资料、评估报告等书证上未注明委托人无所有权或处分权,拍卖人即算完成举证责任。从这一点看,《拍卖法》偏向于保护拍卖人的利益。
    
我们知道,利益受损的拥有所有权或处分权的公民、法人或其他组织,可以告委托人无权委托,但买受人应该告谁呢?表面上看,根据《拍卖法》第五十八条,谁知晓谁负责,委托人有第一性的告知义务,他应当知道拍品存在权利瑕疵,无论何因他都不能对抗规则的制裁,而拍卖人只要证明自己不明知便可免责。在拍卖人不明知的情况下,买受人便只能去告委托人,但这同样存在障碍。从法理上说,委托人与拍卖人之间是委托拍卖关系,拍卖人与买受人之间是买卖关系,买受人与委托人之间不存在民事法律关系。很多拍卖业内人士认为,拍卖行是中介机构,拍卖行扮演的角色类似婚介,把委托人和买受人撮合在一起,收取一定的中介费,有什么问题双方自行解决。法律界人士却认为:拍卖行与委托拍卖人是委托关系,而不是代理关系,因为拍卖行不是以委托人的名义从事拍卖活动;拍卖行与买受人发生的是买卖关系;拍卖行的行为类似于“行纪”,其行为的法律后果对外应由其承担,而不可对抗善意的第三人。实际上,买受人不一定了解谁是委托人,即便知晓,直接去找委托人主张权利也难免吃“闭门羹”,因此,从保护买受人的角度来看,拍卖人必须先行负责而不能以委托人的过错推卸责任,拍卖人承担责任后,可以向委托人追偿。
    
根据《拍卖法》第五十八条,拍卖人在明知拍品存在权利瑕疵的情况下承担的也只是连带责任,而司法实践中,即便拍卖人不明知,也必须先行承担责任,后果比连带责任更严重。之所以会出现这种矛盾,答案只有一个:《拍卖法》有缺陷。
事后补救的效力 
    
拍卖前拍品存在权利瑕疵,成交后瑕疵涤除了,有效吗?
    
拍卖前未征得所有权人或共有人同意,成交后所有权人或共有人在获得补偿后又表示同意的,应视作是对委托人无权委托行为的追认,拍卖当然有效。
    
再看看拍卖房产已设定抵押的情况下拍卖效力问题。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(试行)第115条规定,抵押物如由抵押人自己占有并负责保管,在抵押期间,非经债权人同意,抵押人将同一抵押物转让他人,或者就抵押物价值已设置抵押部分再作抵押的,其行为无效。但是《担保法》第49条规定,抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。根据特别法优于一般法的原则,设定担保抵押房产的转让应当优先适用担保法的有关规定,因此可以认为“抵押人转让抵押物无须经抵押权人同意”。我国《城市房地产管理法》第37条并未将“未经抵押权人同意”列入不得转让房地产的情形之一,亦可佐证这一结论。
    
那么,转让抵押物未通知抵押权人或未告知受让人是否一定会导致转让行为无效?根据《担保法》第49条,答案是很明确的。但最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第67条规定,抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭,受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。由此可以推断,转让抵押物未通知抵押权人或未告知受让人并不一定导致转让行为无效。表面上看,最高人民法院司法解释与《担保法》的内容有不一致的地方,笔者认为,与其说前者是对后者的修正,不如说是一种补充,前者是本着既要保护债权人合法利益,又要维护善意第三人的合法利益,稳定民事流转关系的原则制定出来的,凸显了最高人民法院司法解释灵活实用、具可操作性的优点。当然,要让拍卖的买受人代替债务人清偿债务使抵押权消灭不太现实,因为拍卖的买受人是与拍卖行而非抵押人发生关系,他没有理由在支付对价之外再去替别人买单,除非抵押物对买受人意义重大、具增值潜力、或是买受人自信可从债务人处得到追偿。 
     
如果抵押人未通知抵押权人或未告知受让人,但在拍卖后,将拍卖款用于偿还抵押权人债务,拍卖行为有效吗?笔者认为,虽然最高人民法院司法解释只列明受让人代替还债的情况,但抵押人用拍卖款优先偿付债权人,使其债权消灭,二者的精神意旨是一致的。问题的关键是,拍卖款必须足以使债权消灭,否则抵押权人仍可行使抵押权。
    
综上,拍卖抵押物无须征得抵押权人同意,但未通知抵押人或未告知受让人,一般应认定拍卖行为无效,补救措施是清偿债务使抵押权消灭。 
    
法院查封物被拍卖的,一般是债务人(被执行人)擅自处分,非查封法院委托拍卖的情况很少,因为法院委托拍卖前通常先予查封。债务人擅自处分查封物后又清偿债务的,对其处分行为的效力问题,有两种意见:
    
绝对无效论。法院查封是公权力的表现,债务人在查封期间仅对查封物拥有所有权但丧失处分权,债务人擅自处分对抗的是国家强制力,应认定其行为无效。即便日后债权人撤回执行或法院撤销查封,也不能使其变为有效。
    
相对无效论。债务人对查封物的处分,仅对债权人(申请执行人)不发生效力,对债务人(委托拍卖人)与拍卖人、买受人间仍属有效。一旦债权人撤回执行或法院撤销查封,拍卖合同履行的障碍已经消除,从维护交易安全角度出发,应认定债务人委托拍卖的处分行为有效。 
    
笔者赞同相对无效论。根据法律,债务人擅自处分查封物的行为,对债权人不发生效力,这足以保障其权利。如债务人清偿债务,查封目的已经达到,为兼顾查封撤销后债务人、拍卖人和买受人的利益,实无必要一概将债务人处分查封物的行为归于无效。
    
如果债务人(委托拍卖人)或拍卖人拍卖前隐瞒标的物被查封的事实,其行为违背了诚实信用原则,不论是查封撤销后买受人得知,还是买受人得知后查封撤销,买受人可以根据我国《合同法》第五十二条规定主张拍卖合同无效。当然,如果买受人对前一行为进行确认,应认为双方在新的民事权利义务基础上达成了新的合同。 
善意取得的适用 
    
动产的善意取得,指动产让与人与受让人间,以移转所有权为目的,由让与人将动产交付于受让人,纵使让与人没有移转所有权的权利,受让人以善意受让时,仍可取得其所有权。不动产的善意取得,指不动产登记册上记载的权利状态与实际不一致,善意第三人因信赖登记册上的记载而发生交易,从而取得不动产的所有权。我国法律、法规和司法解释未对善意取得的要件作明确规定。对动产的善意取得,学术界已形成共识,对不动产则争议较大。
    
一种意见认为:不动产物权以登记为公示方法,权利归属十分明显,不必以善意取得而对交易安全加以特殊保护。
    
另一种意见认为:我国房地产权籍登记管理中,普遍存在产权证未明确注明共有人(如夫、妻)的情况,已办抵押登记但资料显示并无抵押的情况也时有发生,善意第三人因信赖登记册上的记载而发生交易,其利益应当得到保护。根据《最高人民法院贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条规定,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效,但第三人善意、有偿取得该项财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。既然该司法解释并未明确指出只适用动产,就可以推定同样适用不动产。
    
从登记对抗主义出发,笔者认为:不管是共有还是抵押,只要未到房管部门登记,或不动产登记册上未予记载,就不能对抗善意第三人。反之,只要共有或抵押已经登记和记载,第三人便不适用善意取得。
    
物权法专家王利明教授在他的《物权法论》一书中认为,根据《拍卖法》第58条规定,如果委托人委托拍卖其无权处分的财产,拍卖人明知委托人无权处分而仍予拍卖,则善意买受人可取得拍卖物品的所有权,由委托人和拍卖人对真正的权利人负赔偿责任。笔者认为这样理解有些偏差,《拍卖法》第58条只是规定了委托人和拍卖人谁知晓权利暇疵谁负责,并未明确买受人善意取得制度。解除拍卖合同,委托人、拍卖人赔偿买受人损失(如利息),这也是承担责任的一种方式。
    
至于法院查封物被拍卖后买受人是否适用善意取得,《最高人民法院关于人民法院查封的财产被转卖是否保护善意取得人利益问题的复函》[(1999)执他字第21号]已经给出了明确答案:人民法院依法查封的财产被转卖的,对买受人原则上不适用善意取得制度。最高人民法院作出这样的解释,基于以下几点原因: 
    1
、法院保全裁定查封是保证判决得以实现的一种诉讼制度,是以国家强制力为后盾的。善意买受人在此对抗的是国家强制力而非真正的权利人,如果适用善意取得,国家强制力的权威无疑将受到损害。
    2
、保护了善意买受人,客观上是对被执行人非法处分行为的纵容,对法院执行工作不利。
    3
、参考其他法域的做法。如台湾地区的《强制执行法》第五十一条“实施查封后,债务人就查封物所为转移、设定负担或其他有碍执行效果之行为,对于债权人不生效力”。香港法律也认为,只要法院已经实际执行扣押了债务人的财产,则不论第三人是否知道扣押事实甚至令状的存在,都不保护善意第三人,其损失应向处分财产的债务人追索。
    
当然,如果法院查封手续不够完备,如查封汽车未书面告知车管部门并请求协助限制转让,公众很难知悉法院查封的事实,对这种情况,根据最高人民法院的意见,处理时对申请执行人和买受人的利益均应给予照顾,具体可对查封物或其变价款在申请执行人和买受人之间进行公平合理分配。 

    
拍卖成交后得知拍品存在权利瑕疵,拍卖行必须积极应对,首先要控制拍卖款,安抚买受人,然后寻找根源,分清责任,对是否解除拍卖合同一定要慎重考虑,权衡利弊。如果委托拍卖方是法院,则由法院出面协调,问题往往能顺利解决。



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